Новостройки Новой Москвы и Подмосковья: что выбирают москвичи

Купить новостройку комфорт класса в Москве

Купить современную квартиру в модном жилом комплексе, «городскую дачу», малоэтажку вместо хрущевки — и при этом желательно не влезать в ипотеку… Вот такие цели ставят себе жители Москвы, выбирая недвижимость по соседству – в Подмосковье и в Новой Москве. Достичь их вполне реально – ведь на деньги, вырученные от продажи скромной столичной «типовушки», можно позволить себе много чего.

Часть I. Новая Москва: продвинутые ЖК, новые ветки метро

По оценке большинства экспертов, опрошенных редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», доля покупателей-москвичей от общего числа клиентов, заключающих сделки на первичном рынке Новой Москвы, составляет 62-70%, то есть практически две трети.

А ведь изначально присоединенные территории чаще рассматривали приезжие из других регионов, где за относительно доступную сумму они покупали жилье с московской регистрацией, — напоминает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. По наблюдениям эксперта, изменения в «портрете» покупателя Новой Москвы произошли буквально за последний год.

Кто вы, мистер покупатель?

Эксперты выделяют три основные группы покупателей-москвичей. Первая – молодые пары 30-35 лет с детьми или планирующие рождение ребенка с доходом не менее 170 тысяч рублей в месяц на семью. Многие из них берут квартиру в кредит, например, у группы «Самолет» доля покупателей-ипотечников — 60%. Для большинства молодых клиентов квартира в Новой Москве – первое жилье, например, у ГК «Гранель» таких покупателей – 40%.

Следующая группа — московские семьи с детьми, которые, наоборот, ипотеку брать не хотят. Они продают старую квартиру в пределах МКАД и вырученных денег им достаточно, чтобы купить квартиру в новостройке ТиНАО.

Третья группа покупателей — неожиданная. Это солидные люди, часто занимающие руководящие должности с достатком выше среднего. Качественные характеристики жилья для них важнее стоимости, они не скупятся, в результате во многих проектах увеличивается средний чек сделки. То есть, если для молодых покупателей цена – один из важнейших факторов при выборе жилья, то для «солидных» она уходит на второй план.

Но что объединяет всех покупателей-москвичей, так это то, что они осознанно (а не вынужденно – на что хватило денег, то и возьмем) выбирают современное жилье с улучшенными характеристиками именно в Новой Москве.

Для счастья нужны московская прописка и метро

В пользу такого выбора жилья – ряд убедительных аргументов. Прежде всего, как уже было сказано, Новая Москва дает возможность людям «расшириться» и улучшить качество жилья, — по сравнению со «старомосковскими» владениями. Новомосковские квартиры приобретаются в жилых комплексах нового поколения – с продуманными общественными пространствами, дворами без машин, с хорошими детскими и спортивными площадками. При этом все столичные «цацки» — «прописка», пенсионные льготы, включая доплату «от Собянина», остаются при покупателе.

По оценке Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», на присоединенных территориях бюджет покупки, например, двухкомнатной квартиры, сопоставим со стоимостью скромной московской однушки, и не факт, что эта однушка будет рядом с метро (подробнее о ценах поговорим ниже).

  Новостройки в Москве подорожали за полгода на 5%

Второй момент — Новая Москва привлекает темпами развития инфраструктуры. Почти за 7 лет с момента присоединения ТиНАО на территории новых округов были построены 15 школ, 40 детских садов, 11 медучреждений, в основном поликлиник. Причем часть социальной инфраструктуры, включая детские сады и школы, появляется непосредственно в составе масштабных жилых комплексов, например, в ЖК «Южное Бунино» (от ГК «МИЦ») к моменту окончания строительства на территории комплекса начнут работу три детских сада и две школы, в другом проекте компании ЖК «Кленовые Аллеи» предусмотрены школа, два детских сада, в микрорайоне «Новые Ватутинки» (от «Инвесттраст») — три детских сада (скоро откроется еще один), две школы и поликлиника.

В Новую Москву пришло метро – «Румянцево», «Саларьево» Сокольнической ветки и «Говорово», «Боровское шоссе», «Рассказовка» Калининско-Солнцевской летом. Этим летом откроется новый участок Сокольнической линии со станциями «Филатов Луг», «Прокшино», «Ольховая» и «Коммунарка». Новые станции «охватывают» порядка 3,6 тысячи квартир — более 35% от объема первичного рынка ТиНАО (см. «В Новой Москве откроют 18 станций метро к 2025 году»).

Таким образом, в Новой Москве в среднесрочной перспективе значительное количество жилых комплексов окажутся в пешей доступности от станций подземки, комментирует Ирина Доброхотова. Например, ЖК «Москвичка» от ГК «Гранель» находится у станции метро «Коммунарка», которая должна скоро открыться, а ЖК «Кленовые Аллеи» от ГК «МИЦ» — у проектируемой станции метро «Ватутинки».

Экология – тоже не последний фактор, в Новой Москве можно выбрать квартиру рядом с парком. Например, ЖК «Южное Бунино» расположен вдоль береговой линии реки Сосенки и окружен с трех сторон лесопарками; ЖК «Город-парк «Первый Московский» (компания «Абсолют Недвижимость») расположился в окружении сосновых лесов, недалеко от ЖК «Аквилон парк» (компания «Аквилон Инвест») — Конный и Конторский пруды, Липовый парк, ЖК «Скандинавия» (ГК «А101») обладает «собственным» входом в Бутовский лесопарк.

О ценах – подробнее

Разница в ценах на квартиры в новостройках Новой и «старой» Москвы, по оценке Сергея Нюхалова, заместителя директора по продажам ГК «Гранель», составляет 15-20% вне зависимости от этапа строительства. Даромир Обуханич, генеральный директор ГК «МИЦ», считает, что в среднем это от 20 до 50 тыс. руб. за квадратный метр.

Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, приводит средние цены в новостройках комфорткласса. В границах «старой» Москвы это 177,6 тыс. руб./кв. м, в Новой Москве — 115,8 тыс. руб./кв. м. (минус 35%). У Марии Литинецкой («Метриум») цифры схожие: 170 тысяч и 113,1 тысяч соответственно, при этом средний бюджет покупки составляет 9,15 млн рублей («старая» Москва) и 5,67 млн рублей (Новая Москва).

Купить квартиру в Москве новостройка СЗАО

В Новой Москве «можно найти однокомнатную квартиру 35 квадратных метров без отделки в строящемся доме за 4-4,5 млн рублей. В Москве такое предложение будет начинаться от 6,-6,5 млн рублей» комментирует Дмитрий Волков, коммерческий директор Группы «Самолет».

  Новостройки в Москве и Подмосковье в 2019 году: рост цен не оправдал надежд застройщиков

Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой») сравнивает цены в ЖК «Гринада» (Северное Бутово) и ЖК «Белые Ночи» в Коммунарке. В «Гринаде» средняя цена метра на стадии монтажных и отделочных работ составляет 166,7 тыс. руб., а средний бюджет покупки двухкомнатной квартиры – 10,4 млн. В «Белых ночах», которые уже построены, купить двухкомнатную квартиру можно в среднем на 2 млн дешевле, при этом расположены эти два жилых комплекса не так уж и далеко друг от друга.

В более дорогом районе Зюзино во введенном в эксплуатацию ЖК «Родной город. Каховская» средняя стоимость двухкомнатной квартиры — 15,7 млн рублей. Это более чем в два раза выше средней стоимости аналогичной по площади двушки в ЖК «Белая звезда» в Щербинке, тоже готовом. Средняя стоимость такого лота – 6,8 млн руб.

Дмитрий Волков (Группа «Самолет») обращает внимание на то, как цены зависят от близости к станциям метро. Например, в ЖК «Бунинские луга» от ГК «ПИК», недалеко от станции метро «Бунинская аллея», стоимость квартир начинается от 3,2 млн рублей, в ЖК «Саларьево-парк» (тоже от ПИК) у метро «Саларьево» – от 3,6 млн рублей. В проекте «Самолета» — «Остафьево» можно найти квартиры от 2,7 млн рублей в строящемся доме. Но добираться до ближайшей станции метро «Бунинская аллея» нужно на маршрутке или автомобиле за 15-20 минут.

Что предлагает рынок

Мария Литинецкая («Метриум») приводит пятерку проектов с лучшими продажами в I квартале 2019 года – в этих жилых комплексах продано 40% квартир первичного рынка Новой Москвы. То есть именно эти проекты привлекали наибольшее внимание покупателей.

Самые продаваемые ЖК комфорт-класса в Новой Москве в I квартале 2019 года

Рейтинг Проект Поселение Доля в общем кол-ве ДДУ Средняя цена предложения, тыс. руб./ кв.м Средняя стоимость квартиры млн руб.
1 Саларьево Парк Московский 12,0% 135,9 7,6
2 Новые Ватутинки Десёновское 7,1% 108,9 5,3
3 Остафьево Рязановское 6,4% 111,9 4,9
4 Москвичка Сосенское 5,9% 117,0 5,5
5 Скандинавия Сосенское 5,9% 123,7 8,0

Источник: «Метриум»

Покупатели также могут обратить внимание и на другие интересные варианты. Например, «Румянцево Парк» (от Lexion Development) — жилой комплекс бизнес-класса с доступными ценами в 3 км от МКАД. Он включает три монолитных корпуса (13-22 этажа) с подземными паркингами, двумя детскими садами и школой и ландшафтным парком. Набор квартир – от студий до четырехкомнатных (23-102 кв. м.) с гардеробными, потолками 2,95 м, двумя-тремя санузлами. Средняя стоимость метра — 135 353 руб.

«Испанские кварталы» — проект ГК «А101» у деревни Николино-Хованское, недалеко от метро «Прокшино», станция должна вот-вот открыться. Каждый квартал – это группа 7-8-12-14-15-этажных домов с закрытой территорией без машин. Инфраструктура: детский сад, школа поликлиника, спорткомплекс, наземный паркинг. Квартиры – 1-3 комнатные, 35-104 квадратных метра. Стоимость метра в среднем — 135 301 руб.

ЖК «Городские истории», который строит АО «ТПУ Рассказовка», расположен в Новой Москве в поселении Внуковское, у метро «Рассказовка». В составе комплекса — три монолитных дома (19-23 этажа), детский сад, подземный паркинг и гостевые парковки. В продаже студии, 1-2-3-комнатные квартиры с площадями от 28 до 90 квадратных метров. По одну сторону от ЖК — парк Рассказовка, Мичуринский пруд, по другую — Ульяновский лесопарк. Метр здесь в среднем стоит 137 696 руб.

  Картина маслом: элитные квартиры в Москве весной 2014 г.

Остальные объекты представлены в таблице.

Примеры жилых комплексов на рынке новостроек Новой Москвы

Название ЖК Местоположение Мин. площ, кв. м. Средняя стоимость кв. метра
Саларьево Парк Московский 19,7 130 089
Новые Ватутинки Десеновское 24,1 110 961
Кленовые Аллеи Десеновское 20,7 без отделки — 111 326, с отделкой – 120 000
Москвичка Сосенское 23,4 117 451
Бунинские луга Сосенское 19,8 122 072
Скандинавия Сосенское 22,9 116 160
Остафьево Щербинка 24,4 111 237
Первый Московский Московский 42,5 102 446
Городские истории Внуковское 34,8 131 593
Южное Бунино Сосенское 31,8 без отделки — 116 690, с отделкой – 126 025
Румянцево-Парк Московский 24 135 353
Испанские кварталы Сосенское 32 137 301
Аквилон-Парк Коммунарка 27 113 297
Переделкино Ближнее Внуковское 25 152 730

Источники: ГК «МИЦ», EstaTet

Все упомянутые проекты в продаже (июнь 2022)ТаблицаКарта

Проект Расположение ГК Цена за квартиру
Район «Испанские кварталы» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское 2 кв. 2024 г. от 6 928 902 руб.
Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка 2 кв. 2024 г. от 7 065 514 руб.
Район «Белые ночи» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, п. Коммунарка 1 кв. 2023 г. от 6 531 956 руб.
Город-парк «Переделкино Ближнее» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, п. Рассказовка 3 кв. 2023 г. от 7 580 959 руб.
Город — парк «Первый Московский» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, пос. Московский 2 кв. 2024 г. от 5 454 064 руб.
Бунинские луга Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея 4 кв. 2023 г. от 6 037 660 руб.
Остафьево Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, пос. Рязановское 3 кв. 2023 г. от 6 376 880 руб.
Южное Бунино Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, пос. Сосенское 4 кв. 2024 г. от 5 172 660 руб.
Кленовые Аллеи Новая Москва, Новомосковский округ, п. Ватутинки 4 кв. 2022 г. от 7 023 957 руб.
Саларьево парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, пос. Московский 3 кв. 2023 г. от 6 772 860 руб.
Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский 2 кв. 2020 — 2 кв. 2023 г. от 9 512 000 руб.
Городские истории Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, п. Рассказовка 4 кв. 2022 г. от 6 765 750 руб.
Аквилон PARK Новая Москва, Новомосковский округ, п. Коммунарка 2 кв. 2022 г. от 8 243 330 руб.

Источник данных: База недвижимости IRN.RU Показать все

Купить квартиру ЖК Первомайское Новая Москва

Добавить комментарий