Недвижимость Москвы и Подмосковья: где возможный потенциал динамики цен?

Купить новостройку комфорт класса в Москве

Две самые распространенные сейчас точки зрения на будущее рынка недвижимости (цены будут расти и цены останутся на нынешнем уровне) нашли своих сторонников и противников во время обсуждения на организованном www.irn.ru круглом столе темы «Тревожные сигналы экономики: как работать с недвижимостью в условиях неопределенности?» в рамках российского Форума лидеров рынка недвижимости в Москве на прошлой неделе.

Вывести рынок недвижимости из состояния посткризисной стабильности, в котором он находится последние годы, могут только структурные изменения в мировой экономике. А пока их нет, стоимость квадратного метра будет колебаться в ограниченном диапазоне, без четко выраженного тренда, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. (Подробнее см. «Недвижимость Москвы и Подмосковья на фоне макроэкономической нестабильности: куда пойдут цены?»)

Стабильность — наиболее вероятный прогноз, поддерживает эту точку зрения президент компании «Высота» Олег Артемьев. Объем сделок действительно растет, чего нельзя сказать о ценах, сказал он, пояснив, что опирается на опыт не только в жилой, но и в коммерческой недвижимости. Среди факторов, которые могут сдерживать рост цен, он особенно подчеркнул продолжающийся отток капитала из России. «Иностранцы закрывают офисы», — сказал он.

Правда, по его собственным словам, подобные наблюдения базируются скорее не на статистике, а на ощущениях. Но иногда высказанные ожидания (expectations) влияют на рынок не меньше, чем реальные факторы, оговорился он. Его прогноз на ближайшее время — рост примерно на 10% в год (на уровне инфляции) по рынку жилья и +5% по рынку офисных помещений.

Рост цен на уровне инфляции прогнозирует и председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Она указала, что сейчас многие крупные застройщики активно включаются в программу «военной ипотеки», что гарантирует им продажи. Правда, попасть в эту программу довольно трудно. Но попавшее в нее жилье «вымывается» с рынка, снижая общий объем предложения. С другой стороны, в ближайшем будущем ожидается выход на рынок как минимум четырех «проектов-миллионников», которые смогут восстановить баланс на рынке. В качестве примера она указала проект «ДОН-Строя» на 2,5 млн кв. м на месте завода «Серп и молот».

Управляющий партнер ГК «Глубина» Дмитрий Гусев также считает, что рост цен в ближайшее время вряд ли будет превышать 2 — 2,5% над уровнем инфляции. По его мнению, в среднесрочном и долгосрочном плане могут выиграть те инвесторы, которые планируют не только высокодоходные проекты, но и проекты с не очень высоким, но стабильным уровнем отдачи. К таким он отнес проекты по аренде квартир: не обязательно строить доходные дома целиком, можно в бизнес-плане предусмотреть часть квартир, которые будут сдаваться в аренду.

Еще одну бизнес-модель, которая позволит в будущем на 10−12% cнизить цены на новостройки, Гусев изложил накануне (подробнее см. «Снизить цены на квартиры, повысить качество жилья и заработать на этом»).

Купить квартиру в Москве новостройка СЗАО

  Новостройки в Москве подорожали за полгода на 5%

Артем Эйрамджанц, первый вице-президент ГК «ПИК», старается не рассматривать общие ценовые тренды. По его убеждению, «каждый локальный рынок нужно рассматривать и оценивать отдельно». На фоне общего рынка Московского региона есть рынок Химки, а есть Балашихи, которые никак не пересекаются между собой, по его мнению.

Он указал, что группа «ПИК» активно развивает проекты не только в столице и Московском регионе, но и в ряде регионов России. «Регионы ведут себя далеко не одинаково, — подчеркнул эксперт. — Если мы видим явный подъем, например, в Калужской области, в Обнинске, то Калининград, напротив, демонстрирует откровенный спад».

К макроэкономическим факторам, потенциально влияющим на рынок, отмеченным в докладе руководителя IRN.RU Олега Репченко, несколько других добавила Наталья Орлова, главный экономист «Альфа-Банка». В частности, она указала, что бюджет страны сохраняет социальную направленность. В структуре расходов доля социальных целей постоянно возрастает (что тормозит развитие экономики). Однако, как показывает возросший уровень потребительского кредитования населения, «люди по-прежнему нацелены на потребление, они готовы брать кредиты и покупать товары и услуги».

Эксперт подчеркнула, что сейчас «нас догнала демографическая ситуация 1990-х гг., с ее катастрофическим падением рождаемости». По приведенным ей оценкам, предложение на рынке труда неуклонно сокращается, уровень безработицы достиг рекордных для России 5%. Поэтому, по ее мнению, неизбежен рост зарплат и доходов трудоспособной части населения.

В результате она считает возможным некоторый рост цен на недвижимость с опережением инфляции.

Наиболее оптимистичным из участников рынка недвижимости оказался президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин. По его предсказанию, рынок недвижимости ожидает бурный рост цен. Уже сейчас, по его словам, он не успевает повышать цены на строящийся его компанией объект на ул. Академика Янгеля. «Деньги дешевеют во всем мире, — заявил эксперт. — Будь то евро, доллар или рубль». Он указал, что программа количественного смягчения Федеральной резервной системы США уже запустила в мировой оборот огромные средства, подобной политики, хотя не столь явно, придерживается Европейский союз. А печатать деньги для России — занятие привычное. На фоне дешевеющих денег недвижимость может только дорожать.

Подводя итоги, руководитель www.irn.ru Олег Репченко отметил, что даже при худших сценариях развития событий «просадка» цен не может быть ниже уровня 2009 г. (см. «Недвижимость Москвы и Подмосковья на фоне макроэкономической нестабильности: куда пойдут цены?»). Уровень объема рискованных проектов, «надутых пузырей», закредитованности экономики, «токсичных» долгов никак не будет выше, чем в прошлом. Кризис 2008—2009 гг. уже отыграл самые болезненные моменты, поэтому возможные будущие кризисы ударят по рынку не так сильно.

Актуальные проекты компании ПИК (июнь 2022)ТаблицаКарта

Проект Расположение ГК Цена за квартиру
Мещерский лес Москва, Западный округ, район Солнцево, м. Говорово 4 кв. 2023 г. от 8 079 700 руб.
Жулебино парк Люберецкий район, г. Люберцы 1 кв. 2024 г. от 6 187 770 руб.
Кольская 8 Москва, Северо-Восточный округ, район Бабушкинский, м. Свиблово 2 кв. 2023 г. от 7 150 000 руб.
Открытый парк Москва, Восточный округ, район Метрогородок, м. Бульвар Рокоссовского от 6 170 990 руб.
Путилково Красногорский район, д. Путилково Сдан от 7 844 200 руб.
Руставели 14 Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Бутырская 2 кв. 2024 г. от 7 836 000 руб.
Академика Павлова Москва, Западный округ, район Кунцево, м. Молодежная 1 кв. 2024 г. от 9 240 200 руб.
Ясеневая 14 Москва, Южный округ, район Орехово-Борисово Южное, м. Домодедовская от 8 731 800 руб.
Зеленый Парк Москва, Зеленоградский округ, район Старое Крюково 3 кв. 2024 г. от 5 015 620 руб.
Полярная 25 Москва, Северо-Восточный округ, район Южное Медведково, м. Медведково 1 кв. 2024 г. от 6 973 560 руб.
Белая Дача парк г. Котельники 1 кв. 2023 г. от 5 983 560 руб.
Перовское 2 Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Нижегородская МЦК 4 кв. 2023 г. от 7 127 460 руб.
Восточное Бутово Ленинский район 2 кв. 2024 г. от 4 440 380 руб.
Люберецкий Люберецкий район, г. Люберцы 4 кв. 2022 г. от 11 020 000 руб.
Мякинино парк Москва, Западный округ, район Кунцево, м. Строгино 3 кв. 2022 г. от 14 147 900 руб.
Green park Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Ботанический сад 2 кв. 2023 г. от 8 108 080 руб.
Ильинские луга Красногорский район, п. Ильинское-Усово 4 кв. 2023 г. от 4 710 420 руб.
Люблинский парк Москва, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская 2 кв. 2024 г. от 6 335 520 руб.
Оранж парк г. Котельники 2 кв. 2022 г.
Бунинские луга Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея 4 кв. 2023 г. от 6 037 660 руб.
Шереметьевский Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская 4 кв. 2022 г. от 15 541 000 руб.
Мичуринский парк Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная 3 кв. 2024 г. от 6 932 200 руб.
Кронштадтский 14 Москва, Северный округ, район Головинский, м. Водный стадион 3 кв. 2023 г. от 7 332 480 руб.
Бусиновский парк Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Ховрино 1 кв. 2024 г. от 6 106 380 руб.
Holland park Москва, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Спартак 1 кв. 2024 г. от 7 987 500 руб.
Саларьево парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, пос. Московский 3 кв. 2023 г. от 6 772 860 руб.
Второй Нагатинский Москва, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская 3 кв. 2023 г. от 6 748 090 руб.
Лосиноостровский парк Москва, Восточный округ, район Метрогородок, м. Бульвар Рокоссовского 1 кв. 2024 г. от 6 543 120 руб.
Амурский парк Москва, Восточный округ, район Гольяново, м. Черкизовская 3 кв. 2024 г. от 6 670 000 руб.
Первый Дубровский Москва, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Волгоградский проспект 2 кв. 2025 г. от 7 246 000 руб.
Просторная 7 Москва, Северо-Восточный округ, район Богородское, м. Преображенская площадь 2 кв. 2022 г. от 25 786 200 руб.
Барклая 6 Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1 кв. 2024 г. от 10 519 700 руб.
Волоколамское 24 Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Стрешнево МЦК 1 кв. 2023 г. от 7 461 720 руб.
Одинцово-1 Одинцовский район, г. Одинцово 1 кв. 2024 г. от 4 958 800 руб.
Измайловский лес Балашихинский район, г. Балашиха 2 кв. 2024 г. от 5 033 280 руб.
Столичные поляны Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская от 17 734 600 руб.
Люберцы парк Люберецкий район, г. Люберцы 1 кв. 2023 г. от 6 680 200 руб.
Большая Академическая 85 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Окружная МЦК 4 кв. 2023 г. от 7 481 320 руб.
Сокольнический Вал 1 Москва, Восточный округ, район Сокольники, м. Сокольники 4 кв. 2023 г. от 7 055 260 руб.
Кузьминский лес г. Котельники 2 кв. 2022 г. от 17 437 600 руб.
Новое Очаково Москва, Юго-Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Аминьевская 4 кв. 2024 г. от 6 253 920 руб.
Новохохловская 15 Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский 3 кв. 2023 г. от 6 798 000 руб.
Матвеевский парк Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная 2 кв. 2024 г. от 7 384 040 руб.
Кронштадтский 9 Москва, Северный округ, район Головинский, м. Водный стадион 2 кв. 2024 г. от 8 655 920 руб.
Дмитровский парк Москва, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская 4 кв. 2023 г. от 7 410 540 руб.
Лермонтовский 54 2 кв. 2025 г. от 8 942 330 руб.
Сигнальный 16 Москва, Северный округ, район Отрадное, м. Владыкино 4 кв. 2022 г. от 8 462 000 руб.
Волжский парк Москва, Юго-Восточный округ, район Текстильщики, м. Текстильщики 1 кв. 2024 г. от 6 461 600 руб.
Никольские Луга Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово 4 кв. 2023 г. от 5 460 840 руб.
Ютаново Москва, Южный округ, район Чертаново Южное, м. Аннино 3 кв. 2024 г. от 6 934 580 руб.
  Новое руководство Москвы вступает в «старый Новый год»

Источник данных: База недвижимости IRN.RU Показать все

Купить квартиру ЖК Первомайское Новая Москва

Добавить комментарий