Квартиры в Москве и Подмосковье в январе-феврале 2019 года: «хотелки» продавцов оторвались от возможностей покупателей

Купить новостройку комфорт класса в Москве

Московскую «вторичку» все еще поддерживает относительно дешевая ипотека, а вот подмосковный рынок уже близок к развороту, считают опрошенные IRN.RU представители риелторских компаний. Продавцы продолжают по инерции повышать цены на жилье, но покупатели с трудом удовлетворяют их запросы.

Предложение

Как и ожидали риелторы, объем предложения на вторичном рынке жилья, резко сократившийся в конце 2018 г., начал восстанавливаться в январе. По данным «Азбуки Жилья», число выставленных на продажу квартир в «старой» Москве увеличилось на 10,4% относительно декабря, а их общая площадь — на 12,8%.

«Начиная с осени 2018 г. вторичный рынок стал постепенно восстанавливаться после нескольких лет снижения, и в начале 2019 г. данная тенденция сохранилась», — отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

В годовом выражении рынок по-прежнему в минусе: по сравнению с январем 2018 г. лотов стало меньше на 45,9%, их суммарная площадь сократилось на 41,6%. Похожие цифры приводит и «Инком»: по данным компании, объем предложения снизился на 42%.

«Столь радикальное сокращение экспозиции за год в первую очередь вызвано ростом актуального спроса в 2018-м: по итогам года +15% авансов в сравнении с 2017-м. Увеличение покупательской активности подогревалось снижением ипотечных ставок, продолжавшимся преимущественную часть прошлого года, в результате чего объем сделок с привлечением кредита на «вторичке» в 2018-м достиг рекордных показателей», — комментирует Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость». (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье в 2018 году: ажиотаж на вторичном рынке закончился еще осенью».)

Так как платежеспособность покупателей остается ограниченной, больше всего сократилось предложение дешевых квартир – ценой до 15 млн руб.: по данным «Инкома», за два года — с 59% до 48% от общего объема экспозиции на вторичном рынке столицы. В настоящее время 74% покупателей приобретают вторичное жилье по цене не выше 15 млн руб., отмечает Куликов. (См. «Квартир на вторичном рынке Москвы в 2018 году стало в два раза меньше».)

Объем предложения на вторичном рынке Московской области демонстрирует похожую динамику. По сравнению с январем прошлого года число лотов уменьшилось на 49%, их общая площадь — на 47%, подсчитали в «Азбуке Жилья». По данным КР «Мегаполис-Сервис», количество квартир на рынке сократилось на 11,2%.

  35,8 минуты на оценку варианта проекта «Новой Москвы» размахом в 30-50 лет

Однако в месячном разрезе предложение растет. По данным «Азбуки», число и площадь квартир увеличились на 12%. По информации «Мегаполис-Сервиса» — только на 0,4%. При этом лотов, впервые вышедших на рынок, в январе было на 7,1% больше, чем в декабре минувшего года. Примечательно, что рост зафиксирован и в годовом выражении: в январе 2019 г. число новых объектов на «вторичке» увеличилось на 2,6% относительно января 2018 г.

«На данном этапе мы становимся свидетелями разворота тренда к затовариванию рынка, о чем уже стали забывать. То есть качели полетели в обратную сторону, а многие продавцы не обращают внимания на то, что спрос реально снижается, и продолжают задирать цены на вторичное жилье вверх, что отражается на общей статистике», — говорит Сергей Власенко, президент НП «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис».

Спрос

В январе управление Росреестра по Москве зарегистрировало 9 853 перехода прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 47,7% меньше, чем в декабре 2018 г. В принципе, ничего криминального в этом нет — после декабрьского ажиотажа в январе всегда наблюдается спад. Например, в январе 2018 г. спрос сократился на те же 47%. Скорее настораживает то, что в январе 2019 г. в годовом выражении рост составил 17,8%, тогда как годом ранее — 74%.

Как бы там ни было, московский рынок остается достаточно активным. По данным «Азбуки Жилья», количество обращений от покупателей увеличилось и в месячном, и в годовом разрезе: на 12% и 22% соответственно.

Хуже ситуация в Подмосковье. Число регистрационных действий на вторичном рынке области уменьшилось на 35,8% по сравнению с декабрем, а в годовом выражении показатель вырос только на 6,7%. Всего на территории области в январе было зарегистрировано 37 256 прав.

Купить квартиру в Москве новостройка СЗАО

По информации КР «Мегаполис-Сервис», в январе подмосковные покупатели внесли на 13,7% меньше авансов, чем в декабре 2018 г. А количество сделок за месяц снизилось на 23,3%. «И даже положительная динамика при сравнении аналогичных показателей с январем прошлого года (авансов стало на 14,6% больше, количество сделок по сравнению с январем 2018 года выросло на 16,9%) не дает повода для оптимизма, — отмечает Сергей Власенко. — Сейчас на рынке подмосковного региона ситуация сложилась следующая: желающих приобрести квартиру на «вторичке» меньше не стало, да и показов у риелторов по-прежнему много, а количество сделок и авансов уменьшается, потому что продавцы по инерции задирают цену, а для покупателей это очень дорого. Как итог — пошел отрыв между «хотелками» продавцов, которые поверили, что цены будут только расти, и возможностями покупателей. Все это наверняка выльется в дальнейшее снижение спроса».

  Новостройки Москвы на старте продаж в феврале 2019 года: что, где, почем

Снижению реального спроса способствует и рост ипотечных ставок. Согласно статистике риелторских компаний из КР «Мегаполис-Сервис», работающих на рынке недвижимости Подмосковья, по сравнению с декабрем ставки выдачи кредитов увеличились на 0,9-1 п.п. до 10,4-11,1% годовых. Как следствие, снизилась и доля сделок с ипотекой на подмосковном рынке. По данным «Мегаполис-Сервиса» — на 5,6 п.п. до 48,7%.

В Москве доля ипотеки продолжает расти. По данным «Инкома», в январе 42,3% сделок на вторичном рынке столицы были кредитными – это на 3,1 п.п. больше, чем в декабре. В количественном выражении число ипотечных сделок за год, январь к январю, увеличилось на 18,7%.

При этом надо отметить, что в столице ипотека пока дешевле, чем в Подмосковье. По данным «Мегаполис-Сервиса», в Москве сделки проходят по ставкам 9,6-10,6%. Это связано с тем, что банки до сих пор выдают кредиты по одобренным ранее заявкам. Однако уже в марте многие клиенты не выйдут на сделки, прогнозируют банкиры — см. «Банки ждут 20-процентного снижения спроса на ипотеку в ближайшие месяцы».

По мнению Сергея Власенко, число сделок с «вторичкой» может сократиться уже в феврале. Следующим шагом будет прекращение роста средней цены «квадрата». «Не знаю, как в феврале, но уже в марте-апреле можно предположить на рынке разворот, когда цены, пусть и незначительно, но начнут снижаться», — резюмирует эксперт.

Цены

По данным аналитического центра www.irn.ru, в январе средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы увеличилась на 0,5% — до 173 200 руб. за метр. Как и в предыдущие месяцы, рост в основном обеспечили демократичные сегменты – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам января 2019 года».

Средний бюджет покупки за месяц увеличился на 5,6% — до 24,6 млн руб., сообщает «Азбука Жилья». Больше всего подорожал бизнес-класс – на 9,5% до 45,29 млн руб. В комфортклассе средний бюджет вырос на 2,1% (19,45 млн), а в «экономе» — на 1,4% (9,08 млн).

  В районе Косино-Ухтомский построят два дома по программе реновации

Средний размер скидки по итогам января увеличился на символические 0,1 п.п. — с 5,1% до 5,2%, подсчитали в «Инкоме». Доля сделок со скидкой в январе уменьшилась на 3 п.п. по сравнению с декабрем, до 70%. Год назад объем операций со скидкой был равен 85%, средний размер дисконта – 8%.

«Согласно нашим наблюдениям, продавцы, понимая, что из-за небольшого объема предложения конкуренция на вторичном рынке ослабла, предоставляют лишь минимальный дисконт, хотя доля сделок со скидкой остается по-прежнему высокой и в большинстве случаев объясняется изначальным завышением собственниками стоимости выставляемого на продажу жилья», — комментирует Михаил Куликов.

При этом средний срок экспозиции на вторичном рынке Москвы увеличился за месяц с 51 до 62 дней, то есть на 21,6%. В январе 2018-го этот показатель составлял 79 дней (-21,5%).

Подорожало жилье и в Подмосковье. По данным КР «Мегаполис-Сервис», цена метра в среднем прибавила 1,38% и достигла 73 305 руб. По словам Сергея Власенко, это рекордный рост цен в течение одного месяца на вторичном рынке подмосковного региона за последние два года. При этом средний уровень дисконта при продаже вторичной недвижимости в январе составил 5,6%. Это на 1,8 п.п. меньше, чем месяцем ранее, и на 1,7 п.п. — чем в январе 2018 г.

Средний срок экспозиции квартир в Московской области по итогам января вырос на 5,4% — до 56 дней. Впервые за последний год вторичное жилье стало продаваться дольше, чем в предыдущем месяце. В январе 2018 г. подмосковная «вторичка» продавалась в среднем на 12,5% дольше, чем в январе 2019 г.

«Реально все это выльется в то, что продажи затормозятся, — уверен Сергей Власенко. — <…> Считаю, что глобального роста цен на рынке вторичного жилья уже однозначно не будет, сейчас просто период роста, который был создан психологически на ажиотаже осенью прошлого года».

Купить квартиру ЖК Первомайское Новая Москва

Добавить комментарий