Квартиры в Москве и Подмосковье: что делать покупателям?

Купить новостройку комфорт класса в Москве

В последнее время цены на жилье стабилизировались, многие участники рынка увидели в этом признаки того, что дно пройдено и цены начнут расти. Другие эксперты говорят о том, что это временная стабилизация, после которой возможно новое падение цен. Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, генеральный директор компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Алексей Болдин и директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов поделились своими прогнозами, а также рассказали, как лучше вести себя продавцам и покупателям жилья в этой ситуации, в ходе онлайн-конференции «Рынок недвижимости: пройдено ли дно?».
 

Где дно

Аргументом в пользу того, что дно пройдено, в основном является остановка падения цен за последние месяцы. «Другим фактором, свидетельствующим о прохождении дна, является ажиотажный рост спроса на недвижимость в Москве в 2016 году. По данным Росреестра, за 10 месяцев этого года зарегистрировано примерно в два раза больше договоров долевого участия, чем за аналогичный период прошлого года», — говорит Алексей Болдин.

По словам Павла Брызгалова, покупатели перестали выжидать и надеяться на ощутимое снижение цен и вышли на рынок, вкладывая свои накопления в покупку. Данные онлайн-голосований на IRN.RU свидетельствуют о том, что люди по большей части все еще ждут снижения стоимости жилья, однако за последнее время вера в метр несколько окрепла. Так, число тех, кто прогнозирует умеренный рост цен в пределах 5%, за год выросло втрое: с 6,6% до 19,7% (см. «Вера в метр немного восстановилась, но денег на покупку квартиры нет»).

Однако ощущение стабилизации может быть обманчивым. Действительно, спрос в этом году выше, чем в прошлом. Однако, по мнению Олега Репченко, этот рост был обеспечен ценовым демпингом. На желание продавцов вторичных квартир и застройщиков повысить цены осенью покупатели ответили отрицательно: по данным Росреестра, число сделок с недвижимостью в октябре снилось на 8% по сравнению с предыдущим месяцем, а в сентябре наблюдалась еще более существенное снижение: на 11,9%. Подробности читайте в статье «Квартиры в Москве и Подмосковье: на вторичный рынок пришла стагнация».

Да и со стабилизацией цен не все так однозначно. Рублевые цены снижались с начала 2015 года, а падение в долларах длилось с 2013 года. При этом весной 2016 года падение цен в обоих валютах прекратилось и даже наметился небольшой рост. «Если рассматривать график цен с точки зрения теханализа, действительно может сложиться впечатление, что дно пройдено и пошел отскок вверх, — отмечает Олег Репченко. – И все же, на мой взгляд, такой сценарий был бы актуальным для обычного короткого кризиса, как в 2008 или 1998 годах. Сейчас идут фундаментальные изменения в экономике, доходы населения не растут, поэтому нет причин ожидать роста цен. Скорее продолжится ступенчатое снижение цен на жилье, то есть падение на 10-15%, затем – период стабилизации и даже небольшого роста цен, а после этого новое падение». По прогнозам эксперта, этот процесс завершится, когда цены достигнут того уровня, с которого в прошлом начался спекулятивный рост. Это уровень 2004 года, тогда метр стоил около $2000.
 

  Ипотека для гастарбайтера в Москве и Подмосковье. А почему бы и нет?

Ипотека без субсидий

Фактором, который может заметно повлиять на рынок, является завершение программы субсидирования ипотечных ставок на новостройки. Судя по вопросам читателей, людей беспокоят перспективы рынка, однако эксперты относятся к ним спокойно. «Прекращение программы ипотеки с государственной поддержкой, конечно, отразится на покупательской активности, особенно в начале 2017 года, когда банки будут вынуждены поднять ставки на 1,5-2%, и ипотека станет доступна еще меньшему количеству нуждающихся в ней. Но если ЦБ продолжит снижение ключевой ставки в 2017 году, банки и без государственного субсидирования смогут понизить ставки по ипотечным программам до текущего уровня», — отмечает Павел Брызгалов.

Алексей Болдин тоже не видит оснований для значительного роста ставок: «Программа субсидирования ипотеки вводилась, когда ключевая ставка ЦБ РФ была 17%, а сейчас она – 10%. Поэтому существуют объективные предпосылки для снижения процентных ставок по ипотеке на вполне рыночных условиях, без субсидий. По статистике сейчас средняя ставка по ипотеке уже такая же, как и до этих кризисных явлений. И после отмены господдержки целевой задачей является сохранение этой ставки на текущем уровне. Этому, на мой взгляд, будут способствовать три фактора: тренд на снижение ключевой ставки, конкуренция между банками и работа АИЖК по привлечению в ипотечный рынок более дешевых денег».

К тому же на фоне обострения конкуренции банки и застройщики тоже ищут способы сделать приобретение квартир более доступным, чтобы расширить свою целевую аудиторию. «Например, в нашем комплексе апартаментов «Лайнер» на Ходынке никогда не было ипотечных программ с господдержкой (потому что это апартаменты), но сегодня доля продаж по ипотеке там достигает 44%, в том числе за счет разнообразных совместных с банками ипотечных программ, — говорит Алексей Болдин. — Часть из них предусматривают или нулевой первоначальный взнос, или ставку по ипотеке около 10%. Таких возможностей не предоставляет даже программа с господдержкой».
 

  Москва все еще растет ввысь

Покупать сейчас или ждать

Многие читатели интересовались, что им делать в сложившей ситуации: стоит ли сейчас покупать жилье или лучше подождать. Например, одна из читательниц Наталья накопила 2,5 млн рублей и спрашивала, стоит ли сейчас купить на них квартиру на будущее для подрастающего сына или лучше еще пару лет пооткладывать деньги.

Купить квартиру в Москве новостройка СЗАО

Застройщики считают, что лучше покупать сейчас. «При сегодняшних ценах первичного рынка 2,5 млн рублей вполне хватит для приобретения небольшой квартиры в одном из проектов ближайшего Подмосковья, — говорит Павел Брызгалов. — Причем покупку вы можете совершить без привлечения ипотечного кредита, то есть без каких-либо переплат, что также является важным плюсом. При этом вы можете продолжать делать накопления, а преимущества вложения в квартиру именно сейчас в том, что при правильном выборе проекта и застройщика вы не просто сохраните вложенные в квартиру деньги, но и сможете получить порядка 25-30% «дивидендов» за счет роста цены по мере повышения строительной готовности проекта». В обозначенном бюджете есть немало вариантов в новостройках ближнего Подмосковья. Например, цены на квартиры-студии площадью 26-28 кв. м в UP-квартале «Римский» составляют 2,2 – 2,4 млн рублей.

Олег Репченко считает, что торопиться некуда, поскольку роста цен не предвидится, но и специально выжидать тоже не стоит. «Если вы хотите квартиру в Москве и понадобится ипотека, то можно спокойно подождать и не влезать сейчас в долги. Если вас устраивает вариант с недорогой студией в Подмосковье за имеющуюся у вас сумму, то имеет смысл мониторить предложения, искать подходящие варианты. Если вы увидите вариант по привлекательной цене, который устроит вас с точки зрения локации и характеристик жилья, особенно если продавец или застройщик будет готов дать дополнительную скидку, то вполне можно покупать понравившуюся квартиру», — считает эксперт.

Алексей Болдин полагает, что при выборе квартиры в новостройках нужно иметь в виду, что через пару лет может просто не оказаться предложений, которые устроят покупателя: «Цена зависит от конкретного объекта, но по существующим проектам (особенно достойным) она точно ниже не будет, а качественный ассортимент «вымывается»».
 

Старое на новое

Более сложный выбор стоит перед теми, кто хочет продать старую «вторичку» ради покупки квартиры в новостройке. Квартиры в старом жилом фонде с низкими качественными характеристиками – не самый привлекательный продукт на рынке. «Ликвидность «вторички» под серьезным вопросом, хотя в последнее время и здесь наблюдается оживление спроса, — считает Алексей Болдин. — А на «первичке» сейчас наиболее выгодные условия покупки. Советую обратиться к застройщикам, которые работают по схеме trade in».

  Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок жив на 20%

Более того, застройщики лучше чувствуют рынок, поэтому охотнее идут на скидки, чем более инертные продавцы на вторичном рынке. «Сегодня цены на квартиры в Москве начинаются от 3,3 млн рублей, в ближайшем Подмосковье интересные предложения от крупных застройщиков начинаются от 2-2,2 млн рублей», — говорит Павел Брызгалов.

По словам Олега Репченко, цены на качественную новую недвижимость будут более стабильными, чем на старую «вторичку», поэтому разница между ними будет расти: «В связи с этим имеет смысл поменять старую квартиру на новую. Однако с покупкой на котловане стоит быть осторожными: в ситуации общей экономической нестабильности это очень рискованный вариант. Поэтому, на мой взгляд, лучше не гнаться за минимальной ценой и выбирать квартиру на поздних стадиях строительства, тем более что сейчас разница в цене уже не столь существенна, как была раньше».

Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Рынок недвижимости: пройдено ли дно?».
Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru!

Ипотечные акции и спецпредложенияТаблицаКарта

Проект Спецпредложение
Район Новые Ватутинки Семейная ипотека от 5,25%
Одинбург Ипотека от 0,1%
Станция «Л» Семейная ипотека от 0,99%
Сиреневый парк Ипотека от 0,1%.
Russian Design District Ипотека от 2,3% для всех.
Headliner Ипотека от 0,1%
Крылья Ипотека от 0,8%!
Жилой остров Nagatino i–Land Ипотека от 0,9%!
Voxhall Ипотека от 0,9%
iLove Ипотека от 0,1%
Жилой квартал Shagal Ипотека от 0,9%
Южные сады Ипотека от 4,3%.
Светлый мир «БиоПолис…» Семейная ипотека от 5,1%.
Серебряный фонтан Ипотека от 0,9%
Level Мичуринский Ипотека 0,01% на весь срок.
Жилой квартал PRIME PARK Ипотека и рассрочка от 0%.
Район «Скандинавия» Ипотека от 0,1%.
Принцип Доступна ипотека 1,4%
Район «Испанские кварталы» Ипотека от 0,1%.
Level Селигерская Ипотека 0,01% на весь срок
Level Южнопортовая Ипотека 0,01% на весь срок.
Дом на Васильевском Ипотека от 1,4%
Level Стрешнево Ипотека 2,5%!
Level Нагатинская Ипотека 0,01% на весь срок.
Level Причальный Ипотека 0,01% на весь срок.

Источник данных: База недвижимости IRN.RU Показать все

Купить квартиру ЖК Первомайское Новая Москва

Добавить комментарий