Картина маслом: офисная недвижимость в Москве подешевела

Купить новостройку комфорт класса в Москве

Москва остается в топ-10 мировых городов по стоимости аренды офисов, по оценкам JLL. При его составлении компания учитывала не только заявленные ставки аренды, но и комплексные затраты на площади в премиальных бизнес-центрах. Однако, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», ситуация на рынке далеко не так радужна, как может показаться, и девелоперы прекрасно об этом осведомлены.

Москва в рейтинге JLL занимает восьмую строчку с арендными платежами на уровне в $1130 за кв. м в год. «Премиальные офисы, расположенные в самом центре столицы и отвечающие всем требованиям взыскательных арендаторов, поддерживают запрашиваемые арендные ставки на высоком уровне. В совокупности с дополнительными затратами арендаторов, включающими операционные расходы, услуги управляющей компании и НДС, это позволяет Москве входить в список мировых лидеров, несмотря на экономическую ситуацию, – комментирует Елизавета Голышева, директор по России и СНГ, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. – В то же время в целом по рынку фактические ставки аренды являются предметом переговоров и зависят от ряда факторов, в том числе от объема вакантных площадей в конкретном объекте».

Прайс-листы и реальные сделки

Последняя оговорка эксперта весьма значима. Оценки другой крупной международной консалтинговой компании CBRE по Москве скромнее. По ее данным, офисы «А-прайм» можно арендовать за $800-900 за кв. м в год. На обычный класс А уже целиком распространяются рублевые ставки – большинство арендаторов и арендодателей давно договорились об этом. Наиболее дальновидные сделали это еще в середине 2014 года. Такие площади можно снять на 19 000-25 000 руб. за кв. м в год, а класс В «уходит» по 13 000-23 000 руб.

В 2015 году количество арендаторов в целом по рынку офисной недвижимости практически не менялось: ситуация в экономике по-прежнему остается тяжелой, поэтому новые компании не появляются, отмечают в ГК «ЭКООФИС». Доля вакантных площадей в каждом проекте офисной недвижимости меняется исключительно в связи с ротацией арендаторов. Другими словами, сдача в аренду площадей в одном бизнес-центре автоматически означает увеличение вакантности в другом. А пополнение в одном объекте возможно исключительно за счет «переманивания» компаний из других. Поэтому многие собственники сегодня всеми силами стараются не только удержать «своих» арендаторов, но и максимально заинтересовать в переезде в свой проект компании из других БЦ.

  Новостройки Москвы: итоги августа 2014 года

Смотрите сами: объем заключенных сделок по итогам 2015 года составил 870 400 кв. м, что на 18% больше показателя за 2014 год. Но максимальная доля пришлась на сделки по продлению и пересмотру коммерческих условий. Их объем достиг исторического максимума – 566 000 кв. м. Компании предпочитали зафиксировать лучшие коммерческие условия с целью снижения затрат на аренду по действующим договорам. Правда, в 2016 году специалисты CBRE не ожидают, что такие сделки будут носить массовый характер.

Простаивать невыгодно

Клубный дом «Точка отсчета» Одинцовский район, пос. Жуковка, КП Жуковка-1, 53, 10 км от МКАД

Конечно, если брать в расчет только наиболее топовые объекты, то в них и ставки остаются высокими, и дополнительные расходы на содержание помещений не маленькие. Но и найти клиентов не так просто. По данным CBRE, объем свободных площадей увеличился с 16,6% по итогам 2014 года до 17,7% по итогам 2015 года; в сегменте класса В – с 12,8% до 14,8%, в сегменте класса А уменьшился с 28% до 26%. То есть в классе А пустует четверть помещений.

Правда, опосредованную помощь рынку высококлассной коммерческой недвижимости неожиданно оказало государство. Новыми хозяевами кабинетов в дорогих офисах становятся чиновники – как представители обычных госструктур, так и компаний с государственным участием. Значительная доля в общем объеме сделок пришлась на них, по данным CBRE, – например, структуры правительства Москвы в «ОКО», структуры правительства Московской области в БЦ «Орбита», компания «Транснефть» в БЦ «Эволюция».

Маркетинг – это не только дисконт

Тем, кто не смог привлечь чиновников, нефтяников или крупные транснациональные корпорации, приходится идти на затратные или нестандартные шаги для поиска клиентов. И не только с помощью обычных дисконтов.

  Квартиры в Москве и Подмосковье в 2018 году: ажиотаж на вторичном рынке закончился еще осенью

В 2008 году владельцы офисных помещений попросту демпинговали, говорят в ГК «ЭКООФИС». Тогда это было вполне эффективно, поскольку стоимость аренды коммерческой недвижимости была завышена. Сегодня ситуация кардинально изменилась, ставки достигли разумного минимума. Многие арендодатели взамен традиционных инструментов привлечения – скидок – начали предлагать сервисные опции, качественный ремонт, высокоскоростной интернет, различные опции от управляющей компании. Но и этого сегодня уже оказывается недостаточно. Арендодателям приходится придумывать новые способы для привлечения клиента. Одно из подобных новшеств – это дополнительные бонусы, которыми собственник компенсирует часть расходов потенциального арендатора.

Купить квартиру в Москве новостройка СЗАО

«Например, мы недавно запустили акцию «бесплатный переезд», – объясняет собственник ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев. – Некоторым новым арендаторам в бизнес-парки «Дербеневский», «Кожевники» и БЦ «ЭКООФИС» на Тверской мы оплачиваем расходы, которые они потратили на переезд в наши БЦ».

Среди других вариантов – превращение обычных офисов в «комбинаты» по обеспечению жизнедеятельности бизнеса. Офисные центры предоставляют сразу «пакет по обеспечению» жизнедеятельности бизнеса, который помимо непосредственно комнат для работы включает услуги IT-специалистов, инженеров связи, клининга, персональной охраны, дизайнеров, специалистов по отделке и даже маркетологов и рекламистов.

«Уборка помещений, налаживание работы компьютеров и телефонов, заказ наружной рекламы и сувенирной продукции, организация охраны помещений компании, ремонт и приобретение мебели, – вот лишь неполный перечень проблем, которые возникают в ежедневной деятельности компании, – говорит Андрей Ковалев. – Все эти проблемы должны решаться службами арендодателя, если он хочет быть конкурентным на сегодняшнем рынке».

Больше того, арендодатели начинают предпринимать определенные шаги, направленные и на поддержку и развитие бизнеса арендаторов. «Прежде всего, мы «знакомим» новых клиентов компанию с остальными арендаторами, – рассказывает эксперт. – Зачастую получается, что контрагентов и подрядчиков для малого бизнеса можно найти буквально на том же этаже».

  Что жителям регионов доступно на рынке жилья Москвы

Одинбург Одинцовский район, г. Одинцово, 11 км от МКАД

Также собственники БЦ сами пользуются услугами своих арендаторов, включая их в комплексное предложение управляющей компании. К примеру, при организации крупного мероприятия они в качестве субподрядчика привлекают компании, которые занимаются кейтерингом либо оформлением залов, для организации переезда предлагают услуги транспортной компании-арендатора и т.д. Таким образом, собственник БЦ получает надежного подрядчика, возможно даже на льготных условиях, а также лояльного и платежеспособного арендатора.

«На фоне сокращения объемов предложения и сохранения умеренного уровня деловой активности с целью выбора наилучшего по качеству и цене объекта уровень вакантных площадей немного снизится. Наибольшим спросом в этом году будут пользоваться продуманные концептуальные объекты, предлагающие арендаторам дополнительные возможности для комфортного ведения бизнеса. Выигрышной политикой для девелоперов станет проведение ремонта за свой счет и предоставление арендных каникул», – подчеркивает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood.

Некоторые крупные объекты офисной недвижимости, заявленные к вводу в 2016 г.

Название Класс Адрес Общая площадь, кв. м Офисная площадь, кв. м
БЦ «IQ-квартал» А Пресненская наб., 10, стр. 2 228 000 123 213
Деловой квартал NEOPOLIS А Киевское ш., 3 км от МКАД 104 000 63 000
Деловой центр «ЦСКА Арена» В+ Песчаная 3-я ул., 2 70 000 50 000
«Нагатино i-Land, Декарт» В+ Проспект Андропова, 18 33 000 26 000
Офисно-гостиничный комплекс А Пионерская Большая ул., вл. 1/17 40 000 26 600

Источники: Blackwood

Сиреневый парк Москва, Восточный округ, район Метрогородок, м.Бульвар Рокоссовского

Купить квартиру ЖК Первомайское Новая Москва

Добавить комментарий